Les récentes lois de finance (LF rectificative 2012 et LF 2013) ont largement modifié les conditions de détention et de cession d’un actif immobilier professionnel :
- 1) Modification fondamentale des règles de taxation des cessions d’usufruits temporaires :
Rappel du principe de fonctionnement antérieur du système :
Un dirigeant d’entreprise est propriétaire en direct ou via une SCI interposée, d’un immeuble professionnel loué à sa société.
Si la SCI est fiscalement transparente (absence d’option pour l’IS), les revenus perçus par le dirigeant sont taxés, en tant que revenus fonciers, à son taux marginal d’imposition, augmenté de la CSG/RDS, soit en l’état actuel : 56,50% (41+15,5) dans le pire des cas.
Si les charges déductibles sont faibles (peu ou pas de travaux, plus d’emprunt en cours, donc plus d’intérêts déductibles), la quasi totalité du loyer se transforme en revenu taxable.
Si le dirigeant décidait de céder l’usufruit temporaire à la société d’exploitation, il bénéficiait du régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la cession dudit usufruit, notamment l’abattement pour durée de détention, donc exonération de toute imposition si le bien était détenu depuis plus de trente ans.
En contrepartie de cette cession il ne percevait plus de revenus pendant la durée de l’usufruit temporaire.
La société acquéreuse pouvait amortir fiscalement la valeur de l’usufruit temporaire sur sa durée, et déduire les intérêts de l’éventuel emprunt contracté pour l’acquisition de cet usufruit.
L’intérêt d’un tel montage, lorsque les conditions sont réunies, était de transformer un revenu étalé dans le temps et fortement fiscalisé, en un capital perçu immédiatement et largement défiscalisé.
La loi de finances rectificative n° 3 pour 2012 a supprimé ce système d’optimisation fiscale, en taxant le produit de la vente comme un revenu normal au barème progressif de l’IRPP.
La seule manière de conserver un système d’optimisation fiscale sera de réaliser des opérations de cession de l’immeuble via la technique du lease-back, (ou cession bail), qui consiste à faire acheter par une société de crédit-bail, un immeuble dont on est propriétaire et à le relouer immédiatement via un contrat de crédit-bail.
En effet, la plus-value de cession lors de la vente à la société de crédit-bail, est taxée dans les conditions de droit commun (PV immobilière des particuliers si le vendeur est une personne physique ou une SCI transparente).
La redevance de crédit bail générée par l’opération est intégralement déductible (sous réserves des réintégrations à la fin du contrat et de l’impact de la non déductibilité de la valeur du terrain) et absorbe tout ou partie du loyer versé par l’utilisateur des locaux, minimisant ainsi le revenus fiscal des associés de la SCI.
Ainsi le résultat final sera assez proche d’une opération de cession d’usufruit temporaire.
- 2) Maintient global (avec aménagement) des conditions de taxation des plus-values immobilières des particuliers :
Maintien des abattements pour durée de détention et maintien du taux forfaitaire de taxation (34,50% actuellement)
Création d’une taxation forfaitaire supplémentaire (de 2 à 6%), sur les plus-values supérieures à 50 KE
- 3) Modification des conditions de taxation des plus-values de cessions de droits sociaux :
Suppression du taux forfaitaire de 34,50%, au profit d’une intégration de la plus-value dans les revenus globaux, après application d’abattements pour durée de détention ; cette mesure concerne les cessions de parts de SCI ayant opté pour l’IS.
- 4) Suppression de l’option pour le prélèvement forfaitaire libératoire de 21% sur les revenus de capitaux mobiliers.
Jusqu’à présent, les contribuables qui percevaient des dividendes, pouvaient (après paiement de la CSG/RDS) soit opter pour une taxation forfaitaire de 21%, soit intégrer ces dividendes dans leurs revenus, après abattement forfaitaire de 40% sur les sommes distribuées.
L’option pour le PFL est supprimée.
Cela concerne les revenus distribués par des SCI option IS, y compris à l’occasion de la dissolution de la SCI (liquidation de la SCI après vente de son immeuble).
