Dans le cadre des activités qui nous concernent, la réorganisation patrimoniale a pour objectif d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier professionnel.
Cette réflexion intervient le plus souvent à l’occasion d’une étape-clé de la vie de l’entreprise : cession, arrivée d’un nouvel actionnaire, cap important dans le développement.
Cette optimisation peut être atteinte de plusieurs manières :
- La cession de l’immeuble.
- Le transfert dans une structure dédiée.
- Le refinancement de l’immeuble existant, afin de dégager des liquidités.
La cession de l’immeuble va permettre de dégager une plus-value (taxable), et va donner de la trésorerie à l’entreprise.
Dans certains cas particuliers cette plus-value de cession peut bénéficier d’une taxation réduite (vente à une SIIC ou OPCVI).
Le transfert vers une structure dédiée va permettre d’isoler l’actif immobilier et éventuellement de scinder la propriété de l’actif industriel et de l’actif immobilier.
Ceci peut intervenir dans une perspective de cession de l’entreprise et peut la faciliter: le dirigeant sortant, futur retraité, conservera le patrimoine immobilier et percevra des loyers.
Le nouveau propriétaire de l’entreprise pourra plus facilement se faire financer une acquisition qui porte sur le seul actif industriel et non sur un actif immobilier éventuellement lourd à financer.
Le refinancement de l’existant pourra permettre de dégager des liquidités et éventuellement permettre de créer des charges fiscalement déductibles.
Pour l’entreprise, citons les dispositions provisoires (jusqu’en décembre 2010) favorables aux opérations de lease-back.
Idem pour les SCI patrimoniales, avec en plus, la possibilité de procéder à des cessions temporaires d’usufruit au profit de la société commerciale occupant les locaux.
Dans certaines conditions, le refinancement peut se faire en exonération de plus-values.
Une telle opération réalisée au profit d’une SCI patrimoniale, permettra de transformer un revenu étalé dans le temps et fortement fiscalisé (des revenus fonciers) en un capital disponible immédiatement et net ou quasiment net d’impôts.
