L’année 2016 se caractérise par une situation paradoxale :
- Jamais les taux n’ont été aussi bas, facilitant ainsi l’accès au financement.
- Rarement les établissements financiers n’ontété aussi sélectifs, restreignant ainsi les possibilités d’obtenir un financement.
Des taux extrêmement bas :
Pour des opérations de financement sur des durées de l’ordre de 12 à 15 ans, il est possible d’obtenir des taux fixes inférieurs ou égaux à 2%
Même le crédit-bail immobilier, réputé plus cher (souvent à tort) que le crédit classique, propose des taux analogues.
Dans ces conditions, un financement d’un million d’euros sur une durée de 15 ans génère une charge annuelle de remboursement inférieure à 80 000 euros, soit un coefficient de remboursement d’environ 8% du capital emprunté.
Dans ces conditions, le choix entre location et acquisition, sur un plan strictement financier, penche de plus en plus, en faveur de l’acquisition :
- Dès que le rendement locatif (rapport entre le loyer perçu par l’investisseur et la valeur de l’immeuble loué) avoisine8%, la question peut se poser.
- Or, dans le cas de l’immobilier professionnel, des rendements locatifs proches de8% ne sont pas exceptionnels : locauxd’activité, artisanaux, locaux commerciaux en zones périphériques, certains locaux de stockage…….
Ainsi l’acquisition de ses locaux, permettra au chef d’entreprise de réaliser une opération présentant de multiples avantages :
- Plus de loyers payés à fond perdus,
- Pas de risque d’augmentation de ses charges immobilières (clauses d’indexation des baux commerciaux),
- Possibilité, via une SCI, ou toute autre structure interposée, de réaliser une opération patrimoniale pouvant lui procurer des revenus complémentaires après le remboursement total du crédit, ou se constituer uncapital à réaliser ultérieurement.
Ceci sans surcoût pour son entreprise, par rapport au paiement d’un loyer normal.
Les impacts fiscaux et financiers personnels devant faire l’objet d’une étude spécifique.
(A ce propos, nous déplorons tous la difficulté de pouvoir raisonner à long terme dans le contexte actuel (hélas quasi-permanent) d’incertitude juridique et fiscale.
Rappelons pour mémoire que le régime des plus-values immobilières des particuliers (applicable aux associés personnes physiques de SCI non assujetties à l’Impôt sur les Sociétés, quand bien même elles détiennent de l’immobilier professionnel) a subi trois modifications en moins de 18 mois :
Le régime en vigueur avant février 2012 ; puis un autre régime entre février 2012 et septembre 2013 ; enfin un nouveau régime depuis septembre 2013 -pour combien de temps encore ?- )
Des établissements bancaires et financiers très sélectifs :
Les établissements préteurs sont devenus de plus en plus exigeants dans l’examen des demandes de financements qui leurs sont présentées.
Parmi les raisons qui expliquent cette situation :
- L’impact de la règlementation bancaire :
Pour des raisons qui dépassent très largement le cadre du présent propos, les banques et établissements financiers sont soumis à une règlementation très contraignante, imposée, entre autres, par la BCE, qui restreint leurs possibilités d’octroi de financement.
Dans ces conditions, elles vont limiter leurs interventions aux dossiers qu’elles jugeront les moins risqués.
- La faiblesse des marges financières :
L’un des effets pervers de la baisse des taux, est de réduire la marge des préteurs.
Si les marges sont faibles, la capacité de la banque d’absorber des pertes subies sur des dossiers risqués est réduite d’autant, d’où une sélectivité accrue.
Conséquences :
Les établissements préteurs vont se montrer exigeants en matière de garanties et/ou apport et autofinancement
Ainsi il n’est pas rare aujourd’hui, de voir des demandes d’autofinancement à hauteur de 25 ou 30% du montant des opérations, quand 10 ou 15% suffisaient voici quelques années.
Ainsi, 25% d’un projet immobilier de 2 millions, représente une immobilisation de fonds propres d’environ 500 000 euros, ce qui est loin d’être négligeable à l’échelle d’une PME.
Plus généralement, les banques se montreront plus sélectives et refuseront d’intervenir sur des opérations qu’elles auraient acceptées dans le passé.
Nous verrons dans un prochain article les solutions afin de se donner les meilleures chances de faire aboutir sa demande de financement dans ce contexte particulier.
