Le crédit-bail immobilier est un mécanisme souvent méconnu, car pénalisé par beaucoup d’idées reçues.
Bien utilisé, cette technique financière peut s’avérer très intéressante.
L’opération consiste à faire acquérir ou construire par un crédit-bailleur (une société financière), un immeuble à usage professionnel, qui sera ensuite loué à un crédit-preneur : entreprise utilisatrice directe des locaux, ou SCI patrimoniale mettant l’immeuble à la disposition d’un utilisateur.
La redevance de crédit-bail versée par le crédit-preneur au crédit-bailleur ayant pour sa plus grande partie la qualification de loyer, le traitement fiscal des sommes payées est très avantageux.
Au terme du contrat, le crédit-preneur deviendra propriétaire de l’immeuble, après des retraitements fiscaux particuliers relatifs aux sommes versées.
La technique du crédit-bail immobilier peut être très attractive pour refinancer un patrimoine existant, par la technique du « lease-back » : le propriétaire de l’immeuble le revend à une société de crédit-bail, qui le lui reloue immédiatement, via un contrat de crédit-bail.
Au terme du contrat, le propriétaire d’origine retrouve son bien.
La revente de l’immeuble dans le cadre du lease-back est assujettie à des droits de mutation réduits (environ 1% au lieu de 6%).
En matière de plus-values le régime normal s’applique :
- si le propriétaire est soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (SCI transparente), l’exonération est acquise si l’immeuble a été détenu plus de 15 ans.
- si l’immeuble appartient à une société commerciale, le régime des plus-values professionnelles est applicable, avec des aménagements spécifiques pour les opérations réalisées avant le 31 décembre 2010 (étalement de la plus-value, donc de l’impôt dû, sur la durée du contrat de crédit-bail, durée limitée à 15 ans).
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